Вопрос-ответ

16

Житель п. Троицкий Михаил Петрович И. задает вопрос: Можно ли передать права и обязанности по договору аренды земельного участка, предоставленного на торгах в 2022 году?

Отвечаем: В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК), арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 42-ФЗ), действующей с 01.06.2015, установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Учитывая статью 4 ГК РФ, мнение Верховного Суда Российской Федерации по вопросу уступки прав по Договорам аренды Участков, заключенным арендаторами на торгах, возможна передача такими арендаторами прав и обязанностей по Договорам аренды, заключенным до 01.06.2015 (до вступления в силу Закона N 42-ФЗ), в том числе по результатам торгов.

Передача арендаторами — победителями торгов своих прав и обязанностей по Договорам аренды Участков, заключенным после 01.06.2015 противоречит действующему законодательству.

Исключение составляют случаи передачи арендатором — победителем торгов своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка:

— при отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на Участке, являющемся предметом Договора аренды. В данном случае следует учитывать соблюдение установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК, пункта 1 статьи 35 ЗК (согласно которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК (которой предусмотрено заключение Договора аренды без проведения торгов с собственником здания, сооружения, расположенного на Участке)

Исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 ГК, запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по Договору аренды Участка, заключенному по результатам торгов, этого Участка в субаренду.

Также, отмечаем, что п. 2 ст. 3 ГК РФ регламентировано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Таким образом, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ не должна входить в противоречие с п. 7 ст. 448 ГК РФ. Следовательно, с 01.06.2015 уступка прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным по итогам торгов, не допускается. Если договор может быть заключен только путем проведения торгов, их победитель не вправе уступать права по такой сделке (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Норма п. 7 ст. 448 ГК РФ является императивной.

В Вашем случае договор аренды земельного участка заключен  в 2022 году в результате проведения торгов, т.е. после 01.06.2015 г., поэтому передача прав и обязанностей по данному договору аренды земельного участка невозможна. Однако, если иное не предусмотрено договором, Вы имеете право на заключение договора субаренды данного земельного участка в пределах срока основного договора аренды.